שיר ברוש מילים

Possedere più millesimi non permette di occupare tutto il lastrico solare. Una sentenza sgonfia le pretese dei grandi proprietari immobiliari.

Nel panorama sempre più teso delle liti condominiali del 2026, si sta facendo strada una consapevolezza giuridica che scardina un vecchio pregiudizio: l’idea che chi ha la “fetta” più grande dell’edificio possa spadroneggiare sulle parti comuni. La corsa alla transizione energetica e l’installazione massiva di impianti fotovoltaici hanno fatto emergere un cortocircuito tra il peso economico dei millesimi e il diritto democratico al pari uso dei beni collettivi. Sebbene molti proprietari di attici o grandi unità immobiliari siano convinti che il loro contributo superiore alle spese si traduca in una prelazione spaziale sul lastrico solare, la giurisprudenza recente sta mettendo fine a questo “bullismo catastale” in nome di un’interpretazione rigorosa del Codice Civile.

Qual è il reale rapporto tra quote millesimali e utilizzo dei beni condominiali?

Il sistema di ripartizione della proprietà in un edificio si basa su una distinzione netta tra la partecipazione alle spese e il godimento materiale delle aree condivise. L’articolo 1102 del Codice civile rappresenta la bussola legale in questo ambito, sancendo che ogni partecipante ha la facoltà di servirsi della cosa comune a patto di non alterarne la funzione originaria e, soprattutto, di non impedire agli altri condòmini di farne un uso paritetico. Esiste un errore di fondo molto comune nelle assemblee: la convinzione che la quota millesimale più elevata conferisca un diritto di superficie maggiore o una precedenza cronologica nell’occupazione degli spazi. In realtà, la legge non prevede alcun automatismo che proporzioni l’estensione del godimento fisico alla caratura della proprietà esclusiva; il diritto di un condomino con dieci millesimi di accedere al tetto o di installarvi un servizio è, in termini qualitativi, identico a quello di chi ne possiede duecento.

Come si applica il principio del pari uso nell’epoca del fotovoltaico domestico?

L’installazione di sistemi per la produzione di energia da fonti rinnovabili ha introdotto nuove variabili nella gestione del lastrico solare, rendendo le superfici comuni un terreno di scontro tecnico e legale. La legge di riforma del condominio(la 220/2012) ha introdotto l’articolo 1122-bis, il quale riconosce esplicitamente al singolo condomino il diritto di posizionare impianti destinati al servizio della propria unità immobiliare sulle parti comuni, come il tetto o altre superfici idonee. Tuttavia, questo diritto non è assoluto né può trasformarsi in un’espropriazione di fatto dell’area a danno dei vicini. Quando un condomino decide di procedere, deve darne comunicazione all’amministratore qualora l’intervento comporti modifiche alle strutture comuni; a quel punto, l’assemblea ha il potere di intervenire non per vietare l’opera, ma per prescrivere modalità che tutelino la stabilità, il decoro e, aspetto essenziale, la ripartizione equa dello spazio residuo tra tutti gli aventi diritto.

Cosa ha stabilito il Tribunale di Rovereto riguardo all’occupazione del tetto?

La giurisprudenza di merito, con la sentenza numero 193 del 2025, ha affrontato un caso emblematico di quello che potremmo definire “egoismo energetico” all’interno di un condominio. Alcuni condòmini avevano citato in giudizio un altro proprietario che, approfittando della propria iniziativa, aveva ricoperto la quasi totalità della superficie utile del tetto comune con i propri pannelli solari. Il giudice ha dovuto valutare se tale installazione, pur essendo lecita in via astratta secondo le norme sulle fonti rinnovabili, non costituisse in concreto un abuso del diritto ai sensi del già citato articolo 1102. Il punto focale della decisione non è stato il possesso dei millesimi, ma l’impossibilità materiale per gli altri comproprietari di esercitare un diritto analogo in futuro, a causa dell’ingombro eccessivo dei moduli già posizionati. La sentenza ha quindi confermato che l’uso della cosa comune deve restare entro limiti che garantiscano a tutti la possibilità di un utilizzo potenziale, anche se non contemporaneo o identico.

Quali sono state le conclusioni tecniche del consulente incaricato dal giudice?

L’analisi svolta dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) è risultata determinante per definire i confini fisici della legalità all’interno del perimetro condominiale. Dalla perizia è emerso chiaramente che l’impianto incriminato saturava quasi interamente l’area del tetto che presentava l’esposizione ottimale, di fatto “sequestrando” la risorsa energetica comune a vantaggio di un solo soggetto. Questo scenario è stato classificato dal Tribunale di Rovereto come un uso abusivo della cosa comune, superando persino le interpretazioni giurisprudenziali più ampie che talvolta consentono un uso più intenso da parte di chi arriva per primo. Poiché l’occupazione era talmente estesa da escludere in radice qualsiasi futura installazione domestica da parte degli altri condòmini, il magistrato ha ordinato la riduzione dei moduli fotovoltaici esistenti. Il convenuto è stato quindi obbligato a ridimensionare il proprio impianto per liberare lo spazio necessario a permettere agli altri di realizzare strutture analoghe di dimensioni standard.

Quali implicazioni economiche e gestionali comporta questo orientamento per i condòmini?

La gestione degli spazi comuni richiede oggi una pianificazione molto più sofisticata rispetto al passato, che non può prescindere da una visione solidale della proprietà. L’intervento dell’assemblea diventa fondamentale per evitare che il primo che arriva occupi tutto il suolo disponibile, scatenando contenziosi costosi e paralizzanti. È compito dell’amministratore e dei professionisti tecnici mappare le superfici comuni per definire preventivamente dei “lotti” o delle quote di superficie utilizzabili da ciascuno, indipendentemente dal peso dei millesimi nelle delibere di spesa. Questa impostazione protegge il valore delle singole proprietà, evitando che le unità immobiliari dei condòmini “ritardatari” subiscano un deprezzamento dovuto all’impossibilità di accedere ai benefici della transizione energetica. In definitiva, il diritto al fotovoltaico deve essere bilanciato con il principio di equità sociale interna al condominio, impedendo che la forza economica di pochi si traduca in un monopolio tecnologico sul tetto di tutti.

Come può l’assemblea prevenire questi abusi senza bloccare l’innovazione?

Le norme attuali offrono agli organismi condominiali gli strumenti necessari per governare il cambiamento senza finire nelle aule di tribunale. L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce le maggioranze necessarie affinché i partecipanti possano deliberare modalità alternative di esecuzione degli impianti, imponendo cautele che salvaguardino il decoro architettonico e la sicurezza dell’edificio. Un passaggio fondamentale è la richiesta di ripartizione dell’uso del lastrico solare, che può essere pretesa dagli interessati per cristallizzare le aree di competenza di ciascuno. Invece di subire l’iniziativa dei singoli, il condominio dovrebbe agire d’anticipo, approvando un regolamento tecnico che preveda la suddivisione equa del tetto. Solo attraverso una regolamentazione interna chiara si può evitare che la giustizia debba intervenire ex post con ordinanze di rimozione, che rappresentano sempre una sconfitta economica per chi ha investito capitali in impianti poi giudicati sovradimensionati e illegittimi.